自美联储降息后，全球经济激起层层涟漪，深远地触动着各国经济脉搏。在此背景下，中国央行审时度势，重磅推出五项楼市刺激新政，将处于调整期的中国楼市注入了一剂强心针，也让业界普遍预期，即将到来的10月，可能成为中国楼市迎来重大转折的历史节点。
楼市资本论了解到，9月24日，国务院新闻办召开“金融支持实体经济高质量发展”新闻发布会，央行行长潘功胜等金融行业最顶层领导悉数出席。
最受人关注的是，潘功胜发布了支持房地产平稳健康发展的最新五项重磅政策：
1、降低存量房贷利率，平均降幅在0.5个百分点左右。
2、首付比例方面，在全国范围内，首套和二套房一律调整至15%。
3、延长金融支持房地产平稳发展16条政策（下称“十六条”）和经营性物业贷款（下称物业贷）政策有效期至2026年12月31日。
4、优化央行支持地方政府通过国有企业收购存量住房再贷款政策，央行出资比例从原来的60%提高至100%。
5、研究政策性银行、商业银行通过发放贷款，支持收购房地产企业存量土地的有关政策。
此外，还有其他几项相关货币政策：下调存款准备金率0.5个百分点以及7天逆回购利率下调20个基点，由1.7%降至1.5%。并引导政策利率继续下行，预计中期借贷便利（MLF）将下调0.3个百分点，LPR和存款利率将下调0.2-0.25个百分点。
楼市资本论认为，无疑，这些实打实的黄金白银让利都将对房地产市场会产生重要影响。
一、猛！惠及1.5亿人年减息1500亿
潘功胜指出，预计降低存量房贷这一项政策将惠及5000万户家庭1.5亿人口，每年减少家庭的利息支出总数大概在1500亿。央行近期会发布存量房贷调整文件，但银行也需要一定的时间进行必要的技术准备。另外，将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，银行客户双方基于市场化的原则，自主协商进行动态的调整。
楼市资本论认为，根据当前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供可减少约300元，30年可以减少利息支出约10万元。
针对首付比例，此次对于二套房或改善型住房落实了宽松的首付比例导向。此次直接下调为15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。简单测算，若是一个家庭认购一套200万总价的二套房，过去首付款需要50万，但现在降低为30万，直接减少20万，自然激活改善型或换房的需求。
楼市资本论认为：央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用。也是近期社会层面热议的话题，同时有助于持续带动居民消费，可以说是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项楼市刺激政策。
二、贝壳溢价42%成都拿地，有楼盘率先涨价
重磅政策宣布也让大家再次对传统的楼市旺季，即将到来的“十月”充满期待，毕竟从美联储开启降息周期，全球投资人的一大焦点就是中国楼市了。
不久前，就在美联储降息的第二天，作为全国楼市风向标的北京就进行了松绑，率先取消了普宅和非普宅的限制，为楼市接下来的宽松刺激政策打好舆论基础。
在楼市资本论看来，相对于这次政策出台后，让广大买房人备受振奋的同时，早有更嗅觉灵敏的房企提前布下大局。比如，强二线城市成都就已经有房企巨头宣布涨价——所有在售住宅项目单价上调2%，是否预示中国楼市新十月拐点即将到来？
日前，成都一家头部民营房企成都嘉禾兴房地产开发有限公司发布公告，宣布将上调旗下所有在售项目的房源单价，所有在售项目房源单价将上调2%。
嘉禾兴地产公告称，综合考虑当前成都房地产市场动态及开发建设成本等因素，经集团公司董事会研究决定，自10月1日起，对目前集团旗下“嘉禾华府”“嘉禾滨湖颂”“金沙壹品”“鑫宸壹品”“嘉禾宸府”等所有在售项目房源单价上调2%。
2023年，嘉禾兴地产拿地面积位于民营企业第一名，拿地金额位于民营企业第三名，成为2023年成都土拍头部“黑马”。
另一巨头贝壳的动向也让人信心大增。
楼市资本论获悉，9月20日，贝壳旗下贝好家以10.76亿元摘得成都金三H12地块，溢价率42.2%，成交楼面价27300元/平方米，刷新成都土地楼面价纪录。这是贝壳宣布进军房地产开发领域一年多后，贝好家第二次拿地，也是其第一次自主操盘的地块，此前其在西安曾以合作模式拿地。
虽然贝壳曾对外介绍称，贝好家的定位不是传统房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台，目前尚处于前期探索阶段。但是，贝壳作为我国最大的房产中介平台，手上有大把的一手真实成交数据；也就是说，房子好不好卖、市场到底如何，恐怕没人比贝壳更清楚，而他们并不会做亏本的买卖。自然也在说明，楼市回暖贝壳先知。
在楼市资本论看来，中国楼市的形势确实已经在变化，而今天的政策公布无疑也为此做了新的注解，未来行情一定会跟着变化，值得期待。
三、国际资本“抄底”中国房地产
必须要关注的是，在美联储降息背景下，中东资本正在大举涌入中国。
楼市资本论获悉，近日，中国奥园宣布，一家名为Multi Gold Group Limited的中东投资机构将成为公司第一大股东，Alobeidli将接棒创始人郭梓文，成为新任董事会主席。
中国奥园表示，董事会认为Multi Gold很有可能与公司就现有或未来业务建立重要战略合作关系，因此将Multi Gold确认为战略投资者。
据公告，于2024年9月20日交易时段后，Ace Rise与Multi Gold签订协议，Ace Rise同意向Multi Gold转让约6.22亿股公司普通股。转让完成后，Multi Gold将成为公司的单一最大股东，持股比例达16.48%。而Ace Rise持股数降至5.02亿股，持股比例为13.31%；郭梓文持股数为6.18亿股，持股比例为16.38%。
公开资料显示，中国奥园是老牌粤系房企，1996年在广州成立，2007年在港交所上市。2019年，中国奥园销售额首度突破千亿，达到1180亿元，跃居全国销售前30强。而Multi Gold是阿联酋的一家专业投资机构，专注于中东和北非地区的项目投资。其掌舵人Alobeidli，自2023年以来担任Magnuvest Investment的总经理，该公司已经参与阿联酋多个房地产项目。
在业内普遍看来，中东投资集团入主并控股，对中国奥园都是实质性利好消息。而眼光更广阔些观察，会发现这是继万达集团之后，今年第二家被中东资本投资的房地产企业。
今年3月30日，大连万达商管集团宣布，与太盟投资集团、中东资本阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES签署投资协议。根据协议，上述5家机构将联合大连新达盟商业管理有限公司，向万达商管注资约600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。
在这高达600亿元的投资方案中，阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司均是来自于中东的主权财富基金。其中，阿布达比投资局是全球第四大主权财富基金，管理资产规模约6.9万亿元；穆巴达拉投资公司为阿联酋第三大主权财富基金，管理规模超过2760亿美元，约合人民币2万亿元。
楼市资本论认为，考虑到对于中东资本进驻的时机，一方面，从全球经济来说，这是一个美元降息的大周期，国际资本适时去寻找更具回报率的优良资产本就是应有之义，另一方面，中国房地产行业正处于周期的底部，也确实给了国际资本一个周期性的进行战略投资的机会。当前房地产资产价格较低，特别是资本市场中房企股价严重低估，比如中国奥园引入中东资本Multi Gold，投资方付出的资金不多，就能获取实控权。
综上所述，美联储降息后，央行重磅政策助力中国楼市发展，这些政策覆盖广泛，力度空前，不仅降低了购房成本，还增强了购房信心，将为中国楼市触底反弹提供有力支持。同时，结合北京等一线城市的楼市松绑政策以及成都等强二线城市的房企涨价和贝壳高价拿地等现象，也都预示着楼市正在逐步回暖。
展望即将到来的10月，随着政策的逐步落地，中国楼市有望迎来新的发展机遇期，也将为中国经济的稳定发展贡献支柱级力量。